備受矚目的“國五條”細(xì)則正式出臺(tái)，通知從“完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制”、“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房”、“增加普通商品住房及用地供應(yīng)”、“加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)”、“加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理”、“加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制”六方面做出具體解釋。

　　政策解讀

　　亮點(diǎn)一.提高二套房貸首付與利率

　　“新國五條”細(xì)則指出，對(duì)房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)指出，盡管細(xì)則提出進(jìn)一步收緊二套房貸，但并沒有提及具體的首付利率 ，也僅針對(duì)房價(jià)上漲過快城市要求提高，這是限貸的升級(jí)版，通過二套、三套房貸以及市場供求進(jìn)行不同區(qū)域市場形態(tài)的差異化區(qū)別對(duì)待。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，此前有消息傳出提高二套首付7成，其實(shí)意義不是很大，影響較大是利率提高至1.3倍，但此次未涉及具體數(shù)據(jù)，為各地政府落地措施留了一定的空間。

　　亮點(diǎn)二.二手房交易從嚴(yán)按差額20%征稅

　　“新國五條”細(xì)則指出，稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征?？偨Y(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，本次政策首次明確二手房交易中的個(gè)人所得稅將會(huì)嚴(yán)格按照個(gè)人所得的20%征收。目前多數(shù)城市的個(gè)稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，但實(shí)際上多采取全額1%的征收方式。如果個(gè)人所得稅統(tǒng)一按照差額20%征收，將會(huì)明顯加大交易成本。若上述政策得到嚴(yán)格實(shí)施，二手房市場購買需求及業(yè)主出售意愿都將會(huì)受到明顯的影響，或?qū)е鲁山涣康南禄Ｏ鄬?duì)于收緊二套房信貸政策而言，個(gè)稅新政對(duì)市場的影響會(huì)更大。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，個(gè)稅征稅方法成為本政策的最大亮點(diǎn)。二手房交易的個(gè)稅征收，由交易總額的1%，調(diào)整為按差額的20%征收，對(duì)于部分房價(jià)上漲過快的城市或地區(qū)，對(duì)于首付30%的客戶而言，相當(dāng)于首付款成數(shù)升至45%，極大提高了首次置業(yè)人群的購房成本。

　　但高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵則認(rèn)為，在供求關(guān)系沒有得到根本解決的前提下，所有的加稅都會(huì)最終都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，而且從市場的實(shí)際情況看，目前還存在合同價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)不一致的情況，逃稅也比較普遍。

　　亮點(diǎn)三.銀行優(yōu)先支持符合“90/70政策”項(xiàng)目

　　“新國五條”細(xì)則指出，在住房供需矛盾突出、房價(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例。對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。

　　韓世同認(rèn)為，該政策上是鼓勵(lì)開發(fā)商多建中小戶型項(xiàng)目，但實(shí)際操作上，銀行和住建部等各環(huán)節(jié)往往由于利益考慮達(dá)不成統(tǒng)一，所以政策的實(shí)際執(zhí)行和落實(shí)是很難，執(zhí)行效果也很難預(yù)測。

　　陶紅兵夜表示，對(duì)中小套型占比70%以上項(xiàng)目加快審批會(huì)對(duì)提高市場有實(shí)質(zhì)影響，但能否優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求關(guān)鍵要看銀行從商業(yè)角度的考慮，這一塊存在較多不確定性。

　　市場影響

　　“小陽春”提前終結(jié) 三季度房價(jià)或?qū)⑾滦?/strong>