“在房產(chǎn)稅試點(diǎn)背景下，我們對(duì)中國房地產(chǎn)市場走勢的研判是：短期盤整，中長期仍然有發(fā)展空間與房價(jià)上漲的動(dòng)力。”2月24日19時(shí)，房產(chǎn)研究專家、重慶工商大學(xué)校長、博士生導(dǎo)師楊繼瑞教授以“房產(chǎn)稅背景下的中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢與對(duì)策”為主題舉行了到重慶履新后的首次學(xué)術(shù)報(bào)告會(huì)，對(duì)滬渝房產(chǎn)稅改革方案進(jìn)行了比較，對(duì) “十二五”及未來十年中國的房價(jià)構(gòu)成、房市供求關(guān)系進(jìn)行了研判，并對(duì) “十二五”及未來十年中國的房價(jià)走勢進(jìn)行了預(yù)測。
本次學(xué)術(shù)報(bào)告會(huì)由該校長江上游經(jīng)濟(jì)研究中心、MBA教育中心以及西南財(cái)經(jīng)大學(xué)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展研究院、四川大學(xué)房地產(chǎn)策劃與研究中心等單位聯(lián)合舉辦。
重慶開征房產(chǎn)稅具有“窗口意義”
楊繼瑞從學(xué)者的角度對(duì)重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅給予了積極評(píng)價(jià)，認(rèn)為這次試點(diǎn)具有“窗口意義”，方案精準(zhǔn)，操作性強(qiáng)。他表示，重慶這次試點(diǎn)房產(chǎn)稅，正如黃奇帆市長所說，“象征意義大于實(shí)際意義”。這“象征意義”也可以叫做“窗口意義”，預(yù)示著中國調(diào)控房地產(chǎn)市場有了一個(gè)新的杠桿。除獨(dú)棟外，重慶的試點(diǎn)不涉及存量，而且僅對(duì)主城區(qū)房產(chǎn)征稅；在增量方面，要達(dá)到“2倍成交價(jià)”的標(biāo)準(zhǔn)才開征；在稅率方面，雖然重慶有一個(gè)高于上海的“1.2%”，但這“1.2%”是要在“4倍成交價(jià)”以上才開征，按照黃奇帆市長的說法，今年征稅大約2億，因此可以說，這次試點(diǎn)只具有“窗口意義”。楊繼瑞說，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，即對(duì)保有的財(cái)產(chǎn)征稅。試點(diǎn)房產(chǎn)稅會(huì)給人們?cè)斐梢环N預(yù)期：保有量越多交的稅就越多。于是人們就會(huì)減少保有量，這有利于流動(dòng)，會(huì)增加房地產(chǎn)的供給。同時(shí)，對(duì)高端房產(chǎn)征稅，能起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。在房產(chǎn)稅試點(diǎn)的背景下，中國的房地產(chǎn)市場走勢究竟怎么樣？楊繼瑞表示，短期市場會(huì)出現(xiàn)一個(gè)盤整，包括在今年的上半年甚至年底都是一個(gè)盤整期，但是中長期仍然是有發(fā)展的空間與房價(jià)上漲的動(dòng)力。
未來十年房價(jià)構(gòu)成穩(wěn)中有升
“‘十二五’及未來十年房價(jià)構(gòu)成將穩(wěn)中有升。”楊繼瑞分析道，房價(jià)的第一個(gè)構(gòu)成即地價(jià)，這項(xiàng)成本大約占房價(jià)的25%。由于土地供給是沒有彈性的，因此土地的價(jià)格最重要就是取決于需求。中國的國情是人口多，土地相對(duì)較少，因而地價(jià)較貴。有人說中國房價(jià)收入比不符合國際慣例，其實(shí)房地產(chǎn)沒有國際慣例，因?yàn)楦鲊鴩椴灰粯?。由于資源匱乏，城市化進(jìn)程越來越快，地價(jià)自然下不來。
第二個(gè)構(gòu)成即建安成本和營銷費(fèi)用，約占40%，分為成兩塊：一是建材，二是人工費(fèi)用。建材有一個(gè)特點(diǎn)，比如最主要的建材水泥和鋼材，它們都是資源性產(chǎn)品，隨著開采的進(jìn)度推進(jìn)和難度增加，成本自然會(huì)遞增。即便通過科技進(jìn)步可以抵消一部分成本上升因素，但其他因素，諸如為了安全和環(huán)保要增加相應(yīng)的設(shè)施，這些花費(fèi)會(huì)攤到建材的成本中去，再加之建材是高耗能產(chǎn)品，能源價(jià)格在漲，建材價(jià)格就沒有下跌空間。人工費(fèi)我們已經(jīng)感受到了，農(nóng)民工最低工資標(biāo)準(zhǔn)在不斷提升。當(dāng)然也許有人會(huì)說，建筑結(jié)構(gòu)不一樣，建安成本是不一樣的。對(duì)的，低層是磚混結(jié)構(gòu)，稍高一點(diǎn)就必須用框架結(jié)構(gòu)，再高一點(diǎn)就要用剪力墻機(jī)構(gòu)，結(jié)構(gòu)不同費(fèi)用是不一樣的，但這正好與地價(jià)相反。低層建安成本低，但地價(jià)貴；高層低價(jià)攤薄，但建安成本高。這二者之和大約占房價(jià)的60%多。
第三個(gè)構(gòu)成是政府規(guī)費(fèi)與各種稅收，約占20%。這里的稅收是價(jià)內(nèi)稅，不包含房產(chǎn)稅，后者屬于價(jià)外稅。稅收也下不來，為什么呢？因?yàn)橹盀閼?yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的沖擊，政府已經(jīng)減稅讓利了，現(xiàn)在又面臨著新的通脹周期，減稅是不可能的。
剩下的15%就是開發(fā)商的利潤。當(dāng)然，這是理論利潤，開發(fā)商的實(shí)際利潤一般情況肯定不止15%，實(shí)際利潤多寡取決于他拿地時(shí)的價(jià)格以及與地方政府在土地增值稅上的博弈。那么開發(fā)商的利潤會(huì)不會(huì)讓利呢？只有一種情況可能會(huì)讓，即當(dāng)資金鏈要出現(xiàn)斷裂的時(shí)候。但是，現(xiàn)在資金鏈不太容易斷裂，為什么？因?yàn)殚_發(fā)商在前期已經(jīng)積累了雄厚的資源，現(xiàn)在仍然有一定的現(xiàn)金流，而且在金融方面有一些開發(fā)的舉措。開發(fā)商“不差錢”,這一房價(jià)構(gòu)成也下不來。未來十年剛性需求還將釋放
楊繼瑞指出，在影響房價(jià)的因素中，房價(jià)構(gòu)成只是一個(gè)基礎(chǔ),最重要的因素則是需求，“十二五”及未來十年的剛性需求還將釋放。他說，之所以作出這樣的研判，主要有十大因素。
一是來自城市化加速的房地產(chǎn)市場需求。中國城市化現(xiàn)在正處于加速期，每年有幾百萬城市人口應(yīng)運(yùn)而生，這其中至少有100萬以上的人口會(huì)涉及到房地產(chǎn)市場。二是改善型住房需求?，F(xiàn)在不少城市居民的住房是福利制的房改房轉(zhuǎn)過來的，還有一些是后來的集資建房、安居房等。這些住房有一個(gè)最大的問題，就是不能夠解決現(xiàn)代人所期望的“居住隱私”問題。改善型住房需求，到目前只滿足了20%。三是舊城改造的被動(dòng)性住房需求?，F(xiàn)在各個(gè)城市的舊城改造壓力都很大，政府在這方面也很有積極性。四是消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來的房地產(chǎn)市場需求。“十二五”規(guī)劃已經(jīng)提出要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式首先要轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式就要轉(zhuǎn)變拉動(dòng)增長的“馬車”。我國此前之所以能夠抗擊國際金融海嘯的沖擊，主要是動(dòng)用了“投資拉動(dòng)”這個(gè)杠桿。拿出4萬億來進(jìn)行投資，重點(diǎn)就是“鐵公機(jī)拉動(dòng)”，但這不能長久，因?yàn)橐判校弈敲炊噼F路、公路、機(jī)場總要營運(yùn)才行，那怎么辦呢？關(guān)鍵還是要消費(fèi)，消費(fèi)拉動(dòng)才是終極拉動(dòng)，而消費(fèi)拉動(dòng)主要靠三個(gè)方面：旅游、汽車和房地產(chǎn)。五是老百姓收入水平增加引致的房地產(chǎn)市場需求。老百姓的收入在增加，收入增加了就要改善居住條件。六是家庭小型化趨勢所煥發(fā)的房地產(chǎn)市場需求。中國特殊的傳統(tǒng)文化，比如最難處理的“婆媳關(guān)系”會(huì)使得家庭朝著小型化發(fā)展，分開住會(huì)比一起住更為和諧。七時(shí)引進(jìn)外資所增加的房地產(chǎn)市場需求。以重慶為例，隨著“內(nèi)陸開放高地”的打造和“五個(gè)重慶”的建設(shè)，重慶會(huì)吸引更多世界500強(qiáng)企業(yè)落戶，這些外資企業(yè)的工作人員要辦公、要居住，房地產(chǎn)需求會(huì)越來越大。八是人民幣升值與通脹預(yù)期所產(chǎn)生的房地產(chǎn)市場需求。人民幣升值是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，加上現(xiàn)在又進(jìn)入新一輪通貨膨脹周期，房地產(chǎn)作為一種具有保值性的資本自然會(huì)受到投資者的青睞。九是東方文化的置業(yè)觀及投資渠道瓶頸所溢出的房地產(chǎn)市場需求。在我們國家，當(dāng)父母的總希望給兒女留一點(diǎn)財(cái)產(chǎn)，除了精神的還有物質(zhì)的。老百姓要買第二套房，有時(shí)不一定是在投資或投機(jī)，就是想給后人留一套。加之投資渠道不是很暢通，對(duì)房地產(chǎn)自然有需求。最后一點(diǎn)，就是我國高人口規(guī)模所制導(dǎo)的成長性就業(yè)人口的房地產(chǎn)市場需求。我們每年有2至3千萬人口變成勞動(dòng)生產(chǎn)力，他就要結(jié)婚生子，安居樂業(yè)。
未來十年，房價(jià)穩(wěn)中有升不會(huì)大跌暴漲
楊繼瑞指出，由于房價(jià)構(gòu)成穩(wěn)中有升，剛性需求還將釋放，“十二五”以及未來十年期間的房價(jià)將穩(wěn)中有升，而由于受宏觀調(diào)控的長效化、平均利潤規(guī)律的作用、投資渠道的多元化以及住房供給與保障制度的優(yōu)化等影響，房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大跌或者暴漲的現(xiàn)象。
他說，現(xiàn)在很多人對(duì)宏觀調(diào)控都有誤區(qū)，認(rèn)為宏觀調(diào)控的最終目的是讓低收入者能買得起房,因此眼看房價(jià)沒有下跌，就認(rèn)為調(diào)控失靈了，這其實(shí)是錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)和理解。宏觀調(diào)控是雙向的，既要調(diào)控房價(jià)漲得過快過猛，也要防止房價(jià)暴跌。由于房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)50多個(gè)產(chǎn)業(yè)、70多個(gè)行業(yè)，如果暴跌，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不亞于暴漲的后果。宏觀調(diào)控最核心目的是避免發(fā)生金融危機(jī)。因此，就重慶而言，不能夠期望房產(chǎn)稅出來以后房價(jià)就不漲了。目前重慶房地產(chǎn)市場的行情正是宏觀調(diào)控的有效表現(xiàn)，如果沒有宏觀調(diào)控措施，沒有房產(chǎn)稅，重慶的房價(jià)會(huì)長得更多更快。
楊繼瑞說，美國也有30%的人口靠租賃解決居住問題，不是人人都擁有一套房產(chǎn)。人人有房住并不等于人人都擁有自己的一套房產(chǎn)，這樣的觀點(diǎn)要逐漸讓老百姓接受。政府要做的，一方面是對(duì)高檔房產(chǎn)征收高稅收，讓市場來調(diào)控它；另一方面是修建公共租賃房，再給低收入家庭貨幣化補(bǔ)貼，將“公租房”變成“廉租房”，以解決住房保障問題。在這方面，重慶具有戰(zhàn)略眼光，看得遠(yuǎn)、走得快，“公租房”建設(shè)具有示范意義。
重慶的房價(jià)未來十年漲幅如何？針對(duì)大家最為關(guān)心的話題，楊繼瑞表示，他的團(tuán)隊(duì)近期對(duì)大重慶（主城及區(qū)縣）作了深入研究。通過對(duì)收集到的數(shù)據(jù)，包括城市人口、總?cè)丝?、家庭人口、CPI、PPI、外商投資、家庭收入、住房支出、每平方米房價(jià)、匯率等10項(xiàng)參數(shù)的研究，并通過理論模型預(yù)測出：2011年大重慶的真實(shí)房價(jià)為5714.263元，到2015年將達(dá)到8246.737元，2020年會(huì)達(dá)到13031.72元。盡管房價(jià)上漲是必然趨勢，但他不贊成投資者或者投機(jī)者炒房，除了上述房價(jià)的總體趨勢外，還因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)較大。“把你的雞蛋放在不同的籃子里，這樣比較安全一點(diǎn)”他笑著說。